Asignación de vivendas no edificio novo - o que é? Pros e contras de adquisición de novas vivendas nos termos do contrato de cesión

Un dos métodos máis populares de investir no mercado inmobiliario - a asignación de vivendas en edificios novos. Que é - non entende todo o mundo, e moitas veces un novato non quere xogar con el. Segundo as estatísticas, preto dun quinto de todas as casas en construción é vendido ao abeiro deste réxime. Cales son as principais vantaxes e inconvenientes destas transaccións? O que o comprador está en perigo?

Asignación de vivendas en edificios novos: o que é?

Recoñecemento - un contrato para a transferencia dos dereitos de propiedade a un terceiro. A transacción é posible ata a data da comisión estatal, onde aínda non existe documentos de título para as instalacións nun edificio. Un investidor que comprou unha casa nun novo edificio nunha empresa de construción traslada os seus dereitos de propiedade doutras persoas físicas a unha taxa. Normalmente, o investidor recibe a transacción de 10 a 90 de retorno% sobre o diñeiro investido en novos edificios. Novo participante da construción compartida tamén trasladados os dereitos e obrigas antes do creador.

A asignación de dereitos de propiedade dun apartamento no novo edificio pode ser realizada de dous xeitos:

• Segundo o control de acordo (Vendedor Paga débeda para o creador e os fondos do comprador, a transacción pode ser realizada varias veces cun aspecto do inmobiliario);
• Baixo un contrato preliminar (non suxeita a inscrición estatal, establece o dereito do vendedor eo comprador para realizar a transacción no futuro).

Desembolso ocorre por mutuo acordo.

Como vender un apartamento no edificio en misión: Fases

cesión do contrato pasa por catro etapas de procesamento:

1. Comprobar a documentación do creador:

• charter da empresa;
• Contrato de sociedade;
• certificado de inscrición estatal e rexistrados no Servizo de Receita Federal;
• permite para a construción;
• declaración de proxecto;
• documentos confirmando financiamento.

2. O vendedor informa sobre a intención de vender a propiedade para o creador e, a continuación, debe obter o consentimento del escrita, así como os documentos que confirman a ausencia de obrigas financeiras para a empresa. esixen tamén autorización compulsada do cónxuxe para vender a propiedade, resolución dunha entidade de crédito (se vivenda adquirida sobre a hipoteca), un extracto do rexistro de un espazo de vida. O comprador debe obter o consentimento compulsada do cónxuxe e tomar a base eo contrato de hipoteca para a subministración de crédito á vivenda (con unha hipoteca).

3. Manter-se un acordo de cesión. Facelo posible ter o creador na oficina inmobiliario ou un avogado.

4. Hai unha transferencia de inscrición estatal do contrato na división Rosreestra.

É posible atribución de hipoteca

A actual lexislación rusa establece que a concesión da hipoteca e apartamentos en un novo edificio posible. Para este fin, o vendedor que obter o consentimento por escrito de entidade de crédito, xa que traslada as súas obrigas financeiras para o comprador íntegro. Así, o comprador comprométese a cumprir as condicións do contrato de préstamo. Nesta fase, ten que examinar coidadosamente o contrato de crédito hipotecario, como o banco ten o dereito de facer cambios no seu propio país.

impostos

Segundo o Código Tributario, tras a concesión ocorreu nun edificio de apartamentos, un imposto do 13% debe ser pagado polo vendedor. A dedución está feita a partir da cantidade de lucro - a diferenza entre os ingresos eo custo orixinal da vivenda. Para este fin, o vendedor debe presentar ao Departamento de Declaración de Inspección Tributaria en forma 3NDFL.

Por exemplo, se o apartamento é adquirido por 1000000, e vendido baixo o acordo para a transferencia de 2000000, o importe da dedución fiscal será de 130.000.

Se o comprador quere obter unha dedución fiscal para a compra de inmobles, debe pedir ao vendedor un recibo para o pago de impostos.

os extras

Tanto o vendedor como o beneficio comprador despois da asignación realízase no edificio. Cales son eses beneficios?

O vendedor ten un beneficio coa venda. Ademais, o seu tamaño pode ser significativamente superior á cantidade orixinalmente investido.

Beneficios para o cliente:

• Baixo custo en comparación con unha vivenda preparado.
• A posibilidade de planificación individual.
• Mercar piso legalmente limpo.

contras

A pesar do feito de que a transferencia de dereitos para o apartamento nun novo edificio - un dos negocios máis populares no mercado inmobiliario, que é arriscado. Entre os principais riscos de lanzamento:

• A quebra da empresa de construción.
• Cancelación do contrato de cesión.
• venta dual.
• Vendedor non notifica o creador da asignación.

Imos agora considerar estes puntos en máis detalles.

quebra empresa de construción

Durante o período, contado desde o momento da inscrición estatal do PO para a sinatura do acto de transferencia da casa en funcionamento, os titulares de interese pode transferir os seus dereitos á propiedade. A principal razón para a asignación é unha violación da desenvolvedora de estándares de calidade eo adiamento repetida da construción. Normalmente, estas circunstancias son debido á quebra do creador do previsto.

Despois dos titulares de interese iniciais dará dereito á vivenda no novo edificio, a responsabilidade ante o novo membro do OP serán soportados exclusivamente creador. Se o creador viola os post e non cumprir as súas obrigas, a rescisión do contrato de cesión non é posible. titulares de interese novas están benvida litixios xa directamente co creador.

participantes iniciais na construción poden ser responsables para o constructor do contrato, só cando asume a fianza. Trata sobre a garantía son moi raros.

Cancelación do contrato de cesión

Recoñecemento para mercar un apartamento nun novo edificio non debe contrarrestar as normas da lexislación existente eo contrato de participación na construción conxunta. contrato de cesión pode ser recoñecida como nula e sen efecto nas seguintes situacións:

• titulares de interese iniciais non cumpriu con obrigas financeiras para o creador eo banco.
• Sen o consentimento escrito foi obtido a partir da empresa de construción.
• Recibimos autorización por escrito da base se vivenda adquirida coa asistencia de crédito.

Na presenza de polo menos un dos elementos anteriores do contrato de cesión non é válido. Segundo o artigo 390 do Código Civil, a responsabilidade pola celebración dun contrato válido recae enteiramente sobre o DDU participante orixinais. El está obrigado a pagar o diñeiro transferido para el, e para pagar xuros e reembolsar defraudado inmobiliarios perdas investimentos.

venta dobre

En 2011, unha resolución foi aprobada segundo a cal todas as peticións están suxeitos a inscrición estatal obrigatoria. Desafortunadamente, a lexislación de Rusia no ámbito da construción participativa está lonxe de ser perfecto. En particular, hai un risco de dobrar as vendas na asignación de vivendas en edificios en construción.

Na práctica, moitas veces hai casos en que os vendedores inescrupulosos un acordo coa asignación de varios clientes ó mesmo tempo. Isto débese a que son contratos preliminares de venda, o rexistro de que Rosreestra non é unha condición previa. Titularidade recoñecida xudicialmente co cessionário que asinou primeiro un contrato co vendedor. Transferir diñeiro para o vendedor debe ser soamente despois da inscrición estatal do po.

O vendedor non notificar o creador

O vendedor debe obter o consentimento por escrito do creador para vender o apartamento. En caso contrario, os novos titulares de interese vai sufrir perdas relacionadas a este risco, incluíndo a incapacidade de recuperar as perdas constructor ata a cancelación do OP.

Por exemplo, se os novos titulares de interese nos tribunais quere recuperar a construción dunha penalidade polo atraso na posta en marcha, será rexeitada.

Contestando o contrato en tribunal

Por decisión do Tribunal de persoas físicas e xurídicas poden ser considerada insolventes ou falida. Neste caso, as operacións relativas á cuestión da compra e adquisición de bens inmobles son recoñecidos baleiro en dous casos:

• Cando o contrato de venda especificado deliberadamente prezo subestimado.
• A operación foi realizada en menos de 12 meses antes do inicio do xuízo en quebra.

Na práctica xudicial, hai casos en que as mesmas premisas véndese baixo concesión do contrato varias veces. Posteriormente, a construción dun novo participante paga o inmoble adquirido. titulares de interese iniciais inicia o proceso de quebra, e é revogada a transacción. Así, os novos titulares do capital non é só sen a vivenda cobizado, pero sen o diñeiro gastado co piso.

asignación dun único centro

Na rexión de San Petersburgo e Leningrado hai unha axencia especializada - asignación United Center. Apartamentos en edificio máis atractivo para potenciais compradores, en vez de segundas residencias. Ademais, a asignación - un proceso moi complicado e lento que esixe un coñecemento exacto da lexislación.

expertos do Centro teñen unha ampla experiencia en transaccións de contratos de cesión. A axencia tamén ten o seu propio banco de datos de propiedades comprobadas que practicamente garante a pureza legal de transaccións.

Un dos máis arriscado, pero a forma máis accesible de adquisición de inmobles - asignación de vivendas en edificios novos. Que tipo de negocio? Baixo unha concesión refírese á transferencia de rexistro de dereitos de propiedade da construción participante compartido para un terceiro. Este tipo de operación ten vantaxes innegábeis, pero moitas desvantaxes. Para evitar problemas co inmoble no futuro, debe confiar soporte a transaccións de avogados cualificados. En Rusia hai só unha axencia especializada responsable de tales asuntos - United Center atribucións.