Visión comparativa. Métodos para determinar o valor dos inmobles

Na práctica mundial na área de traballo de avaliación de inmobles usados tres enfoques:

• comparativa ou mercado;
• caro;
• rendibles.

A elección do método depende do obxecto de avaliación ea situación real, que se desenvolveu en torno a un determinado tipo de inmobles. Con todo, o método máis fiable aínda é considerado un enfoque comparativo na determinación do valor de avaliación.

principios básicos de avaliación comparativa

visión comparativa - un conxunto de técnicas para determinar o valor de mercado do inmoble. propiedade estimada en comparación con obxectos semellantes.

A base de cálculo con base nos seguintes principios:

• Oferta e demanda. Estes dous indicadores están inseparablemente conectados, un número limitado de propostas levanta unha demanda específica, e, inversamente, canto máis ofertas, salvo demanda.
• Substitución. Nin o comprador non pagar un prezo máis elevado a propiedade con propiedades similares valen menos.

O concepto de valor de mercado é case o mesmo que o concepto de prezo de equilibrio. O prezo de equilibrio - é un conxunto de características cuantitativas e factores de prezos que determinan a oferta ea demanda para o proxecto, que se compara.

Os principais criterios de selección dos valores comparables para determinar o valor dos inmobles

Elementos que son tidos en conta na análise comparativa, un número grande, ea súa combinación é case igual ao infinito. Polo tanto, ao analizar limitado a un determinado número de factores que teñen un impacto directo sobre os prezos.

comparando elementos. como un dereito

Calquera carga ou servidume levar a unha diminución do custo do obxecto estimado. É dicir, calquera restrición ao dereito de propiedade - é reducir os prezos. Se o obxecto é estimado en comparación con obxectos comparables non as desvantaxes, o prezo, polo contrario, aumenta.

Para dispoñibilidade de servidumes terra - non é o único factor de step-down. Na avaliación do valor é moi importante, traslada a propiedade da terra ou o dereito de alugar, uso permanente. As dúas últimas normas aplicables a diminuír factores. É moi importante, se a terra ten certas limitacións para tratar máis con iso.

condicións de venda

Tales condicións son tidos en conta, se o obxecto avaliar realmente ten as características distintivas da venda.

A factores redución inclúen quebra, é dicir, o vendedor présa para facer unha transacción de compravenda, xa que o tempo de exposición do mercado inmobiliario obxecto é certamente reducida en comparación con obxectos semellantes.

A avaliación da influencia significativa e comunicacións relacionadas, asociacións, pero para avaliar estes riscos é difícil.

Se o comprador eo vendedor relacionadas as relacións de arrendamento, e está prevista para a conclusión do contrato de venda entre eles, a fin de aforrar en pagos de impostos, por suposto, o custo estimado será baixo. Motivación neste caso, un - como as partes para a transacción son conectados por outras relacións non-mercantís, xa que logo, o vendedor realmente dá ao comprador. Tal situación, a transacción será sobre os termos da opción.

Para aumentar o valor de avaliación de inmobles residenciais pode traer a perspectiva de recibir subvencións estatais para o desenvolvemento de infraestrutura. O tamaño do alegado crédito preferente determínase a partir da diferenza entre préstamos subvencionados e mercado.

condicións de mercado

Ao lado negativo se pode usar se hai unha diferenza significativa entre o prezo de mercado de propiedades e especialista semellantes.

Cambiando a función tamén pode ser tomado en consideración para a avaliación, como o impacto sobre a oferta ea demanda.

Sitio inmobiliario local

factores físicos (por terra)

visión comparativa na avaliación de terras implica características encontro da propiedade do obxecto:

• tamaño;
• moldes;
• xeoloxía;
• Topografía;
• nivel de preparación, é dicir, se limpou vexetación terrestre, as irregularidades son eliminadas;
• Indicadores de calidade de solo.

O máis digno de nota é a presenza ou ausencia de outeiros ou pistas, formacións rochosas ou gabias. Significativamente, algunha capacidade de carga da terra, a súa forza, en presenza de auga do solo. É moi importante, se non hai información sobre a posible aparición de minerais. Se a información é confirmada, a terra vai ser obrigado a ter un peso no futuro.

características xerais do obxecto a ser avaliado

visión de comparación de mercado - o estudo das características que aumentan o custo das instalacións. Estes inclúen:

• o tamaño dun edificio ou instalacións;
• rañaceos;
• ea área presenza de instalacións auxiliares;
• altura do teito.

Importante é o material de que construíu o edificio, máis moderno e máis fiable é, canto maior sexa o valor da propiedade. Por último, pero non menos importante, o custo ea aparencia xeral do edificio, a presenza de reparación e entrada fácil. A entrada do patio, que vai ser un factor paso-down.

Falta de mantemento - é unha ocasión para cambiar o informe de avaliación. Este cálculo faise sobre o valor dos custos de reparación ou traballo de restauración, tendo en conta os beneficios derivados de investimentos empregados na construción ou reparación.

forzas económicas

visión comparativa no mercado inmobiliario - é tendo en conta posibles aforros en recursos enerxéticos durante a operación. O aumento constante do custo dos servizos públicos fai a xente pensar constantemente sobre a economía ea utilización de fontes alternativas de enerxía.

En particular, este factor é importante, se o obxecto é adquirido para a súa posterior aluguer. Canto maior a proporción de ingresos para os gastos, que serán usadas para a operación do edificio ou sala, canto menor o tamaño do retorno de capital no beneficio neto do aluguer de inmobles.

Categoría aplícase a medir a presenza ou ausencia de metros, sexa para minimizar eventos de perda de calor son realizadas.

outros indicadores

Valoración implica a consideración da presenza ou ausencia de elementos de servizo. O exemplo máis simple - se hai un ascensor na casa ou non. A presenza dunha ausencia completa ou parcial de comunicación, o máis ligado ao sistema local. Moitas deficiencias, a corrección é realizada para abaixo. Estimación dos inmobles se realiza aínda para unha variedade de indicadores.

Os pasos de asentamento

Todos os cálculos están baseados en unha visión comparativa de información de código aberto sobre a realizada recentemente cun transaccións inmobiliarias semellantes.

etapas de avaliación:

1. Un estudo de propostas similares no segmento inmobiliario específico, identificando comparables que foron vendidos recentemente.
2. A información recollida analízanse individualmente e cada frase é comparada coa estimación de inmobles.
3. características de illamento de prezos, cambios no informe de avaliación.

Reconciliación de prezos axustados e estimación do valor final da visión comparativa.

Vantaxes visión comparativa

En primeiro lugar, o método fai posible para reflectir a opinión única de compradores e vendedores típicos.

Avaliación é reflectida nos prezos correntes, tendo en conta os cambios nas condicións económicas, e mesmo a inflación. Avaliación é sempre estaticamente ligado á terra.

Para avaliar a propiedade específica, non é necesario para aprender todo o mercado inmobiliario, pero só obxectos semellantes. A técnica é moi simple, con resultados fiables.

... e inconvenientes

• É moi difícil establecer o prezo real.
• completa dependencia da actividade e estabilidade do mercado inmobiliario.
• A complexidade da harmonización de datos, onde os obxectos semellantes difiren considerablemente en termos de vendas.

en conclusión

A esencia da visión comparativa na avaliación de inmobles entender tanto o compradores e vendedores. A técnica permite que as partes para explorar o mercado inmobiliario e asegúrese de que non sexan perdidos. A avaliación pode ser baseada en transaccións xa concluídas ou ofrece outros vendedores. En calquera caso, o método comparativo - un sistematizar e comparación dos datos de propiedades similares. A principal cousa que a selección de elementos semellantes para comparación tivo en conta os factores especiais ou pouco comúns, como a ameaza de secuestro de garantía, mudanzas en leis e regulamentos a nivel local, ou o incumprimento do contrato de préstamo, a presenza de elementos de compulsión.